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De la obligación de informar a la responsabilidad legal
En el artículo anterior analizamos la obligación de informar por escrito en materia de prevención de riesgos laborales y cómo el administrador de fincas debe poder acreditar fehacientemente dichas comunicaciones en el marco de la Coordinación de Actividades Empresariales (CAE).
Este segundo artículo aborda la otra cara, menos visible pero más crítica: las responsabilidades legales que asumen la comunidad de propietarios y su administrador cuando esa obligación no se cumple correctamente o no puede demostrarse ante una inspección, un accidente o un procedimiento judicial.
El deber general de protección
La base de toda la responsabilidad preventiva se encuentra en el deber general de protección establecido por la Ley de Prevención de Riesgos Laborales. La comunidad de vecinos, como titular del centro de trabajo, y el administrador que la representa, deben garantizar la seguridad y salud de los trabajadores que desarrollan su actividad en el edificio.
Este deber se concreta en varios principios esenciales:
- Derecho a una protección eficaz: Los trabajadores tienen derecho a una protección real y efectiva, no meramente formal.
- Integración de la prevención: La prevención debe formar parte de la gestión ordinaria de la comunidad, evaluando riesgos y planificando medidas preventivas.
- Coste de las medidas: En ningún caso el coste de la seguridad puede recaer sobre los trabajadores o las empresas concurrentes.
La falta de integración de la prevención no se considera un error administrativo menor, sino una falta de diligencia legal.
Responsabilidad según el rol que asume la comunidad
La normativa distingue distintos niveles de responsabilidad en función del papel que desempeña la comunidad de vecinos en cada actuación concreta:
| Figura legal | Definición | Responsabilidad principal |
|---|---|---|
| Empresario titular | Quien tiene capacidad de gestión sobre el centro de trabajo (la finca). | Informar sobre riesgos propios del edificio y medidas de emergencia. |
| Empresario principal | Quien contrata obras o servicios de su propia actividad en el centro. | Vigilar activamente el cumplimiento preventivo de las contratas. |
| Promotor | Quien encarga una obra por cuenta propia. | Cumplir la normativa específica de obras de construcción (RD 1627/1997). |
En la práctica, una misma comunidad puede asumir varios de estos roles simultáneamente, incrementando su nivel de responsabilidad.
Obligaciones de comunicación e información
La comunicación preventiva no es un trámite opcional. El incumplimiento de esta obligación se interpreta como una falta de diligencia con consecuencias legales.
Entre las obligaciones más relevantes se encuentran:
- Información recíproca: Las empresas concurrentes deben informarse mutuamente de los riesgos que puedan afectar a terceros antes de iniciar los trabajos.
- Instrucciones del titular: El administrador debe emitir instrucciones claras sobre riesgos existentes y actuaciones en caso de emergencia.
- Soporte escrito obligatorio: Cuando los riesgos sean graves o muy graves, la información debe facilitarse por escrito, sin excepciones.
- Notificación de accidentes: Si ocurre un accidente relacionado con la concurrencia de actividades, debe informarse de inmediato al resto de empresarios presentes.
La ausencia de prueba documental convierte estas obligaciones en un punto especialmente vulnerable ante una inspección.
El deber de vigilancia (art. 24.3 LPRL)
Cuando la comunidad actúa como empresario principal, la ley le impone un deber adicional: vigilar activamente el cumplimiento de la normativa preventiva por parte de las contratas.
Este deber implica, como mínimo:
- Exigir a las empresas la acreditación escrita de su evaluación de riesgos y planificación preventiva.
- Verificar que los trabajadores externos han recibido la formación e información necesarias.
- Comprobar que existen medios de coordinación adecuados entre todas las empresas concurrentes.
No realizar estas comprobaciones puede derivar en responsabilidad solidaria, incluso cuando el accidente lo haya sufrido un trabajador de una empresa externa.
Consecuencias del incumplimiento
El incumplimiento de las obligaciones preventivas no solo genera riesgos físicos, sino consecuencias legales de gran impacto:
- Responsabilidad administrativa: Sanciones impuestas por la Inspección de Trabajo tras requerimientos o actas de infracción.
- Responsabilidad civil: Indemnizaciones por daños y perjuicios derivados de accidentes o enfermedades profesionales.
- Responsabilidad penal: En supuestos de imprudencia grave que ponga en peligro la vida o integridad de los trabajadores.
- Paralización de trabajos: La Inspección puede ordenar la suspensión inmediata de las tareas ante un riesgo grave e inminente.
En muchos casos, estas consecuencias se agravan por la falta de prueba documental de que se actuó correctamente.
Preguntas frecuentes (FAQ)
¿El administrador puede ser responsable personalmente?
Sí. Aunque actúe en nombre de la comunidad, determinadas conductas negligentes pueden derivar en responsabilidades personales, especialmente en el ámbito penal o disciplinario.
¿Basta con contratar un Servicio de Prevención Ajeno?
No. El SPA ayuda a gestionar la prevención, pero no exime a la comunidad ni al administrador de sus obligaciones de información, coordinación y vigilancia.
¿Qué es lo que más revisa la Inspección de Trabajo?
La existencia de documentación preventiva, la prueba de comunicación por escrito y la diligencia en la coordinación con contratas.
Conclusión
En las comunidades de vecinos, la prevención de riesgos laborales no es un asunto técnico secundario, sino una fuente directa de responsabilidad legal. El administrador de fincas se sitúa en una posición clave: coordina, informa y vigila, y debe poder demostrar que lo ha hecho correctamente.
Conocer estas responsabilidades y dotarse de mecanismos que permitan acreditar cada actuación no es una cuestión de burocracia, sino de protección jurídica real para la comunidad y para el propio administrador.
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